坊間慣以容積率×坪效係數1.6 來概估土地坪效，
再乘每坪房價中的土地成本來概估地價。
然而，土地坪效因土地不同的條件而異，
估價更須依循開發商的精算模式作業，才能求得符合其購地需求的地價。
以趨近於業界精算作業的估價模式，掌握土地坪效並進階務實地評估地價，
往往專家與業餘差異就是數字能精準到多高！
【課 綱】：
🔹 單元 A：土地坪效
【09月13日(六) 下午1點~5點】
（一）建坪 vs. 售坪 → 導正坪效迷思
① 坊間坪效迷思：未經嚴謹定義與實務議論
▌效坪迷思＝容積轉坪效×坪效係數常1.6×再乘 (1+獎勵率)
▌售坪＝基地面積×坪效
② 導正坪效迷思：回歸建設面積計算表
▌構成坪效因素：適用法規、土地條件、開發規劃
▌建坪=主體建築FA×(1+陽台%)×屋突FA+地下室FA
（二）掌握土地坪效 → 發揮最佳效益 善用總算表
③ 適用法規：依循土地適用的三個層級的法規
中央 (一體適用) vs. 地方(適用於該轄區) vs.
都計書(優先適用)土地
④ 土地條件：依基地所屬計畫區(土地使用分區管制要點)的(通案與特例)規定
土地最大可建(樓地板)面積=(基準＋免計+獎勵+增移) FA
🔹 單元 B：建地估價【09月20日(六) 下午1點~5點】
① 概估：地價＝每售坪房價中土地成本x土地效坪
② 精算：土地成本＝收益-毛利-(營建+其他)成本 地價=(土地成本＋他項費用) ÷(1+佣金%＋稅率%) ÷土地面積
（二）務實評估地價 → 投資效益評估 善用高端表
▌房價：行情價vs. 均價 → 樓上住vs.地面店
▌總可售金額：房價×售坪+車位價×車位數 → 售坪vs. 車位
▌造價：成本建坪×單價 → 執照坪vs. 銷售坪
▌地價=(土地成本＋他項費用) ÷(1+佣金%＋稅率%) ÷土地面積
🔹 單元 C：實例解析估價作業【09月27日(六) 下午1點~5點】 （一）前置作業 → 配合業主需求 ① 估價模式：概估 vs. 精算 電腦作業：土地坪效與地價速算彙整表 ② 調查作業：適用法規解讀 適用法規 → 適用範圍 → 適用條件 → 可建額度
（二）估價作業 → 反映基地條件
③ 分析→評估：基地條件
vs. 市場
▌ 建地條件分析：大環境 → 小環境 → 建地本身
▌市調分析：市場動態、產品定位、售價擬議
▌效益評估：收益、成本、毛利(率) → 反算地價
星期六 (13:00~17:00，共4小時)
【地 址】： 台中市西區市府路39號4樓 (台中州廳旁)
🔸 合報優惠：兩堂減500元/人；三堂減1,000元（中途退課則無全報優惠)
報名專線：(04)3609-0580 高小姐
留言
張貼留言